江東区 不動産 賃貸 東陽町 南砂町 門前仲町 賃貸 マンション アパート 土地 一戸建て

2009年12月15日

定期借地権と中途解約の可否　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（1）問題の背景　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ところで、借地借家法で定期借地権制度が導入された当初においては、定期借地権を活用するに当たっては「存続期間満了にいかに契約終了・明渡し手続等を円満に進めることができるか」に大きな関心が払われました。その際には、借地人が存続期間満了時まで当該土地を利用し続けるということを当然の前提として考えられていたところです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ところが最近は、社会経済情勢の変化等に伴い、借地人側の事情により定期借地契約を中途解約したいとの要求が増えてくるようになりました。ところが定期借地権については、法令上は当然には一方的に解約することができないことから、実際にこのような局面に至ったとき、対応に苦戦するケースもでてきているようです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2）借地人側からの中途解約に係る法令上の取扱　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　定期借地契約は、確定的な存続期間を定めることが要件ですので、当然に期間の定めのある契約となります。そして、借地については、借地借家法には中途解約にかかる規定はありません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　一方、民法では、当事者の一方が賃貸借契約を中途解約できるのは、期間の定めのない契約の場合か、期間の定めのある契約であっても中途解約権を留保する旨の特約がある場合となっています。（民法617、618条）したがって、定期借地権につき借地人から中途解約をする場合には、中途解約権を留保する旨の特約がなされていなければなりません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（参考条文）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第〇条　借地人は、本契約の存続期間中といえども、次項に定める違約金を支払うことによって、本契約を中途で解約できるものとする。借地人が中途解約する場合の違約金は、地代の〇カ月分とする。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ー　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上ですが、不明の点はお客様が当社までご来店くださいませ。　　　　　　　　　　　　　社長　門戸　暢より